رهن
رهن
رهن در لغت به معنی ثبات و دوام است. در واقع با دادن رهن، مال و طلب مرتهن، ثبات دارد. و در اصطلاح نیز عقدی است كه به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه نزد دائن (طلبكار) میگذارد تا در صورت عدم پرداخت دین¬ طلبكار بتواند از آن، دین خود را وصول كند.
ارکان رهن:
راهن: کسی كه مالی را به رهن میدهد؛
مرتهن: كسی كه قبول رهن میكند؛
رهینه: مال مورد رهن.
عناصر رهن
الف) وجود دین: اینكه در عقد رهن، باید دینی بر ذمۀ مدیون باشد که اصالت دارد و به تبعیت از آن دین است كه عقد رهن منعقد میشود.
ب) عینیت رهن:
«رهن باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است». (مفاد ماده 774 قانون مدنی)
در مورد امكان رهن قرار دادن اسكناس و سهام شركتها، بین حقوقدانان اختلاف است.
ج) تسلیم رهینه به مرتهن:
«مال مرهون باید به قبض مرتهن داده شود ولی استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست». (مفاد ماده 772 قانون مدنی)
در مورد اینكه قبض چه تأثیری در رهن دارد، نظریات متفاوتی وجود دارد. عدهای آن را شرط صحت عقد و عدهای دیگر آن را شرط لزوم عقد و عدهای هم آن را نه¬ شرط لزوم عقد و نه شرط صحت عقد میدانند؛ قانون مدنی، نظر مشهور را اخذ كرده كه قبض را شرط صحت میداند.
د) وجود رهن تا زمان دین: تا زمانی كه دین باقی است، رهن نیز باید باشد؛ در حقیقت برای رهن مدت تعیین نمیشود.
ه) مجاز بودن فروش مرهونه: عین باید از چیزهائی باشد كه فروش آن قانوناً مجاز باشد، تا در صورت عدم تأدیه، مرتهن بتواند با فروش آن حق خویش را وصول نماید، بنابراین رهن وقف جائز نیست.
ماهیت عقد رهن
عقد رهن از طرف راهن لازم است؛ لذا نمیتواند عقد را فسخ نماید، ولی از طرف مرتهن جائز است و میتواند آن را فسخ كند، مرتهن و راهن در مورد اینكه رهینه در تصرف چه كسی باشد توافق میكنند. مال مرهونه میتواند در مقابل چند دین مورد رهن قرار گیرد. و همچنین چند راهن میتوانند یك مال را نزد یك مرتهن گرو بگذارند.
«رهن عقدی است كه موجب اطمینان مرتهن از وصول طلب خویش میشود بنابراین اگر شرط شود كه حق فروش ندارد، این رهن باطل خواهد بود.» (مفاد 778 قانون مدنی)
وكالت فروش مال مرهونه
ممكن است در ضمن عقد یا به طور جداگانه راهن به مرتهن، وكالت فروش مال مرهونه را بدهد كه در صورت عدم پرداخت دین، او بتواند از عین مرهونه یا قیمت آن، طلبش را وصول كند؛ در غیر این صورت مرتهن میتواند از دادگاه تقاضای اجبار مرتهن به بیع یا اداء دین بنماید. تبدیل مال مرهونه به مال دیگر با تراضی طرفین جائز میباشد.
منافع مورد رهن
رهن موجب مالكیت مرتهن بر عین مرهونه نمیشود بلكه صرفاً یك نوع وثیقه است، بنابراین عین مرهونه در مالكیت مرتهن باقی میماند؛ در نتیجه منافع آن مال در تحت مالكیت مرتهن خواهد بود.
«ثمره و منافع رهن، اگر متصل باشد مثل چاقی گوسفند، جزء رهن است و اگر منفصل باشد، مثل شیر گوسفند، متعلق به راهن است مگر اینكه طرفین قرارداد دیگری در این مورد داشته باشند» (مفاد مادۀ 786 قانون مدنی)
فوت راهن یا مرتهن
عقد رهن با فوت یكی از طرفین از بین نمی¬¬¬¬¬¬رود و در صورت فوت مرتهن، راهن میتواند تقاضای انتقال مورد رهن به شخص دیگری غیر از ورثه مرتهن را بنماید البته راهن نمیتواند در رهن تصرفاتی كند كه منافی حق مرتهن باشد.
اگر رهن توسط راهن یا شخص ثالثی تلف شود، بدل آن را باید شخص ثالث یا راهن پرداخت كند.
سئوال :
شخصي كه مال غيرمنقول را به ديگري مي فروشد سپس همان ملك را در رهن بانك قرار مي دهد يا جهت آزادي كسي توديع مي نمايد آيا مرتكب جرم شده است يا خير؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ فعل وي با كداميك از مستندات قانوني منطبق است؟
نظر اول:
در رهن بانك گذاشتن و يا براي آزادي زنداني توديع نمودن مال غيرمنقول، انتقال نيست صرفاً مرتهن يا دادگاه حقي نسبت به اين مال پيدا مي كنند اين حق را مي تواند مالك با پرداختن وام به بانك و يا معرفي زنداني و يا معرفي زنداني و يا مثلاً پرداخت جريمه ساقط نمايد. زيرا ماده يك قانون مجازات راجع به انتقال مال غير مي گويد كسي كه مال غير با علم و اطلاع به اينكه مال غير است به نحوي از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانوني به ديگري منتقل نمايد و در ما نحن فيه انتقالي صورت نپذيرفته است بنابراين عمل ارتكابي فاقد وصف مجرمانه است.
نظر دوم:
با توجه به اينكه مالك نسبت به عين متعلق به خود حق عيني اعم از اصلي و تبعي (فرعي) پيدا مي كند و رهن گذاشتن مال جزء حقوق عيني فرعي است و در مورد سئوال مرتهن داراي اين حق مي شود مي توان گفت فروشنده با رهن گذاشتن مال، حق عيني آن را به مرتهن منتقل نموده و از مصاديق كلمه (عين)مندرج در قانون مجازات راجع به انتقال مال غير و در حكم كلاهبرداري است.
نظر سوم:
انتقال مال غيرماهيتاً كلاهبرداري نيست چرا كه مانورمتقلبانه در آن وجود ندارد و اگر كلاهبرداري باشد ديگر لزومي نداشت كه قانون خاصي تصويب نمايند.
قانون مدني مي گويد عقد رهن از عقود ناقله نيست گر چه حق عيني تبعي روي ملك براي مرتهن ايجاد مي نمايد و گر چه ممكن است در اجراي آن حق عيني تبعي ملك به مرتهن منتقل شود ولي قبل از آن انتقال صورت نپذيرفته است. مي توان مورد را مشمول قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را عوض مال خود معرفي مي نمايند دانست ماده 1 اين قانون مي گويد: هر گاه محكوم عليه يا مديون يا كفيل مال غير را مال خود معرفي نمايد و ... تأمين مدعي به : از مصاديق آن رهن گذاشتن است. عملياتي نسبت به انجام دهد همان عمليات دفترخانه است مديون همان فرد متخلف است كه جهت تأمين مدعي به و طلب مرتهن مال ديگري را به رهن مي گذارد.
چنانچه ايراد گرفته شود كه در رهن چون هنوز راهن بدهكار نيست مشمول كلمه مديون در قانون فوق الذكر نمي شود در پاسخ: با مقداري مسامحه مي توان گفت منظور از مديون مي تواند شخصي هم كه مال را رهن مي گذارد باشد زيرا در زمان تصويب اين قانون ظاهراً عمليات بانكي رهن و غيره مرسوم نبوده است.
آيا فروش ملك مرهونه با حفظ حقوق مرتهن بدون رضايت او جايز است؟
نظريه اكثريت - (79/12/4):
فروش عين مرهونه بدون اذن مرتهن مصداق تصرفاتى است كه با حقوق مرتهن منافات دارد بنابراين طبق ماده 793 قانون مدنى جايز نيست هر چند حقوق او نسبت به عين مرهونه محفوظ باشد.
- رأى وحدت رويه شماره 620 مورخ 76/8/20 هيات عمومى ديوانعالى كشور: « مطابق مواد قانون مدنى گرچه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالكيت راهن نمىشود لكن براى مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عينى و حق عينى و حق تقدم ايجاد مىنمايد كه مىتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استيفاء كند و معاملات مالك نسبت به مال مرهونه در صورتى كه منافى حق مرتهن باشد نافذ نخواهدبود، اعم از اينكه معامله راهن بالفعل منافى حق مرتهن باشد يا بالقوه بنا به مراتب مذكور درجائى كه بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمينه فروش و انتقال سرقفلى مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتى است كه با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نيست در نتيجه رأى شعبه چهاردهم ديوانعالى كشور كه با اين نظر موافقت دارد به اكثريت آراء صحيح و قانونى تشخيص مىشود اين رأى وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رويه قضائى مصوب تيرماه 1328 براى شعب ديوانعالى كشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.» نظريه اقليت:
هدف از رهن استيفاى طلب مرتهن است بنابراين فروش عين مرهونه بدون اذن مرتهن با فرض باقى بودن اين حق و امكان استيفاء طلب مرتهن منافاتى با حقوق او ندارد و رأى وحدت رويه شماره 620 مورخ 76/8/20 هيأت عمومى ديوانعالى كشور نيز كه ناظر به فروش سرقفلى است تسرى به مورد سئوال ندارد.
23- آيا افراز ملك مرهونه با فرض حفظ حقوق مرتهن بدون اذن وى جايز است؟
نظريه اكثريت - (79/12/4):
افراز ملك مشاع منافاتى با حقوق مرتهن ندارد خصوصاً آنكه افراز معمولاً موجب افزايش ارزش قطعات افرازى نيز مىشود بنابراين اگر قسمت مشاعى از ملك در رهن باشد و سهم مشاع مذكور پس از افراز كماكان در رهن باقى بماند (حق مرتهن حفظ شده باشد)، اين امر منافاتى با حقوق مرتهن نداشته و مستلزم اجازه راهن نيست.
- نظريه مشورتى شماره 7/5787 مورخ 72/11/2 اداره حقوقى قوه قضائيه: «افراز سهم مشاع از مصاديق قرار داد يا تعهد مذكور در ماده 57 قانون اجراى احكام مدنى نيست تا نياز به كسب رضايت محكومله داشته باشد بنابراين درخواست افراز و پذيرش آن حقى از محكومله سلب نمىكند.» نظريه اقليت :
نظر باينكه افراز سهم مشاع مورد رهن از كل ملك الزاماً و در همه موارد موجب افزايش قيمت نمىشود (ممكن است در مواردى كاهش قيمت نيز حاصل گردد)، افراز مورد رهن بدون اجازه مرتهن جايز نيست.
اشاره : اصولاً رهن عقديست كه به موجب آن شخص بدهكار مالي را براي وثيقه به طلب كار ميدهد كه اصطلاحاً رهن دهنده را راهن و طرف مقابل را مرتهن گويند.
آيا فروش ملكي كه در رهن بانك قرار گرفته از حيث حقوقي صحيح است؟
پرسش : فرض كنيم ملكي قبلاً به لحاظ اعطاي تسهيلات بانكي در رهن بانك قرار گرفته و صاحب ملك پس از ساخت منزل مسكوني قصد فروش آن را دارد و يا اينكه شخصي براي خريد آپارتمان از تسهيلات بانكي استفاده ميكند و در ازاي مبلغ ده ميليون تومان خانه را به رهن بانك ميگذارد آيا حق فروش خانه را دارد؟
پاسخ : اصولاً رهن گذاشتن آپارتمان يا ملك از طرف رهن گذارنده (راهن) به پايه و اساس مالكيت او لطمهاي وارد نميكند و صرف فروش آن با رعايت حقوق مرتهن (رهن گيرنده در اين مثال بانك) منعي ندارد. با اين حال بايد توجه داشت: فروش ملك يا آپارتماني كه به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (در مثال ما بانك) به شرط حفظ حقوق بانك بلامانع است.
هنگام تنظيم سند فروش بايد قيد شود كه ملك يا آپارتمان در رهن بانك است و به حقوق مرتهن اشاره شود.
پرسش : آيا ميتوان ملكي را كه به مبلغ ده ميليون تومان در رهن بانك است و يكصد ميليون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن براي آزادي متهم در دادسرا يا دادگاه وثيقه گذاشت؟
پاسخ : در اين جا راهن نميتوان ملكي را كه قبلاً در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام به حقوق بانك لطمه وارد ميآورد مگر اينكه از بانك اجازه بگيرد. زيرا هر گاه متهمي كه وثيقه ميسپارد و در مواقعي كه حضورش در دادگاه ضروري باشد، حاضر نشود با رعايت ساير شرايط قانوني وثيقه مزبور ضبط ميشود و چه بسا تحت شرايطي خسارات و ضرر زيان ناشي از جرم نيز از اين محل برداشت شود از اين رو وثيقه گذاشتن ملك مرهونه نزد مقامات قضايي خالي از اشكال نبوده و با حقوق بانك (مرتهن) منافات دارد.
آيا فروش ملكي كه در رهن بانك قرار گرفته از حيث حقوقي صحيح است؟
پرسش : فرض كنيم ملكي قبلاً به لحاظ اعطاي تسهيلات بانكي در رهن بانك قرار گرفته و صاحب ملك پس از ساخت منزل مسكوني قصد فروش آن را دارد و يا اينكه شخصي براي خريد آپارتمان از تسهيلات بانكي استفاده ميكند و در ازاي مبلغ ده ميليون تومان خانه را به رهن بانك ميگذارد آيا حق فروش خانه را دارد؟
پاسخ : اصولاً رهن گذاشتن آپارتمان يا ملك از طرف رهن گذارنده (راهن) به پايه و اساس مالكيت او لطمهاي وارد نميكند و صرف فروش آن با رعايت حقوق مرتهن (رهن گيرنده در اين مثال بانك) منعي ندارد. با اين حال بايد توجه داشت: فروش ملك يا آپارتماني كه به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (در مثال ما بانك) به شرط حفظ حقوق بانك بلامانع است.
هنگام تنظيم سند فروش بايد قيد شود كه ملك يا آپارتمان در رهن بانك است و به حقوق مرتهن اشاره شود.
پرسش : آيا ميتوان ملكي را كه به مبلغ ده ميليون تومان در رهن بانك است و يكصد ميليون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن براي آزادي متهم در دادسرا يا دادگاه وثيقه گذاشت؟
پاسخ : در اين جا راهن نميتوان ملكي را كه قبلاً در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام به حقوق بانك لطمه وارد ميآورد مگر اينكه از بانك اجازه بگيرد. زيرا هر گاه متهمي كه وثيقه ميسپارد و در مواقعي كه حضورش در دادگاه ضروري باشد، حاضر نشود با رعايت ساير شرايط قانوني وثيقه مزبور ضبط ميشود و چه بسا تحت شرايطي خسارات و ضرر زيان ناشي از جرم نيز از اين محل برداشت شود از اين رو وثيقه گذاشتن ملك مرهونه نزد مقامات قضايي خالي از اشكال نبوده و با حقوق بانك (مرتهن) منافات دارد.
پرسش : اگر در زمان عقد رهن به مال مورد رهن (عين مرهونه) اضافه شود و زيادتي حاصل آيد چه كسي تعلق خواهد داشت؟
پاسخ : چنانچه طرفين عقد راي در قرار داد به اين موضوع نشود ثمره و حاصل رهن و زيادتي كه ممكن است در آن بوجود آيد در صورتي كه متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در جامعه سالم چه تعريفي دارد ؟
جامعهاي كه نگاه عمومي در آن تبعيت از قانون باشد. جامعهاي كه اكثريت مردم به قانون احترام گذاشته و دستگاههاي دولتي نيز به نحو مطلوب بر اجراي قانون نظارت داشته باشند.
به طور كلي تبعيت از قانون و احترام و نظارت عمومي بر آن به صورت فرهنگ عمومي و نهادينه شده باشد.
نقش اطلاع رساني و آموزشهاي مردمي در تقليل دعاوي دادگستري چه ميباشد؟
تسريع و قاطعيت در رسيدگي و اجراي به موقع احكام و اطلاع رساني به جامعه موجب تضعيف بزهكاران در ارتكاب جرم ميشود.
اطلاع رساني به هنگام موجب تسلي و تشفي خاطر جامعه ميگردد.
اطلاع رساني به موقع موجب ميشود تا جامعه بداند ارتكاب هيچ جرمي بي مجازات نميماندو
صورتي كه منفصل باشد متعلق به راهن است پس اگر فرض كنيم يك راس گاو موضوع عقد قرار داد باشد چنانچه از اين گاو حملي به دنيا آيد «گوسالهاي» اين حمل متعلق به راهن خواهد بود ولي ا ضافه وزن اين گاو متعلق به مرتهن خواهد بود. پس اگر ملكي داراي افزايش قيمت شد اين افزايش قيمت متعلق به مرتهن است.
پرسش : آيا با فوت راهن يا مرتهن عقد رهن بر هم ميخورد؟
پاسخ : با مرگ هر يك از طرفين لطمهاي به عقد رهن وارد نميشود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولي در صورت فوت مرتهن راهن ميتواند،
تقاضا كند كه رهن به تصرف شخص ثالثي كه به تراضي او و ورثه معين شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طريق دادگاه حل خواهد شد.
پرسش : آيا راهن ميتواند در مال رهن داده شده (عين مرهونه) تغييراتي بدهد؟
پاسخ : راهن ميتواند در رهن تغييراتي بدهد يا تصرفات ديگري كه براي مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنكه منافاتي با حقوق مرتهن نداشته باشد.